Приобретение недвижимого имущества несет риски для покупателя. При работе с риэлтором основную часть забот он принимает на себя. Проверку недвижимости при ее покупке по ипотеке осуществит банк. Но если сделка проводиться самостоятельно, необходимо проявлять бдительность и как следует подготовиться к заключению договора.

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой

Содержание

Покупка недвижимости: подводные камни

Высокая стоимость недвижимости привлекает к совершению мошеннических действий разных людей. После заключения сделки договор может быть признан недействительным и быть расторгнут. При покупке квартиры необходимо учитывать права несовершеннолетних, в случае нарушения которых иск могут подать органы опеки.

Обязательными условиями при продаже недвижимости в договорах являются:

  • Предмет контракта, однозначно указывающий на недвижимость, передаваемую покупателю;
  • Цена имущества;
  • Перечень лиц, которые сохранят право пользования домом или квартирой;
  • Рассрочка платежа при приобретении недвижимости в ипотеку с предоставлением графика платежей.

При реализации недвижимого имущества, принадлежащего обоим супругам, необходимо наличие нотариально заверенного согласия каждого из них. Продажа собственности недееспособных и несовершеннолетних требует разрешения от органов опеки. Муниципальные и государственные юрлица могут реализовывать недвижимость исключительно с согласия владельца.

Все окончательные сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. До момента перехода права собственности покупатель не должен передавать деньги продавцу. Риски существуют и после приобретения недвижимости в течение длительного времени: оспорить сделки можно в течение 1 года, а ничтожные, осуществленные, например, не правоспособными – на протяжении 3 лет (ст. 181 ГК РФ).

Для чего нужна проверка продавца

Ее необходимо осуществлять, чтобы свести к минимуму риски признания договора в дальнейшем недействительным. Для этого нужно выяснить, не находится ли продавец в состоянии банкротства, не возбуждены ли против него исполнительные производства и судебные дела. Продавец должен оплатить все долги по ЖКХ, чтобы они не перешли на покупателя.

Во многих случаях с квартиры или дома должны быть сняты ограничения и обременения. Продавец не должен скрывать состояние недвижимости и необходимости проведения в ближайшем будущем капитального ремонта.

При купле-продаже недвижимости возможна подмена договора. В связи с этим необходимо внимательно ознакомиться с текстом контракта перед его подписанием. 

Этапы проверки

Перед приобретением недвижимости необходимо проверить множество документов, самого собственника на наличие долгов, банкротство, наличие у него судимости.

Список документов, которые нужно проверить

Первоначально у продавца запрашивают выписку из ЕГРН, из которой можно узнать о:

  • Количестве владельцев;
  • Основании возникновения у него права владения;
  • Имеющихся обременениях.

Ее можно получить и покупателю на сайте Росреестра, но он должен понимать, что в получаемом им документе данные о собственнике будут скрыты. Владелец недвижимости может разрешить их раскрытие, подав заявление в регистрирующий орган или же вместе с ним можно обратиться к нотариусу.

 

Tiny businesswoman checking completed tasks on clipboard flat vector illustration. Cartoon woman writing survey or test with pencil. Success and business achievement concept

При осмотре квартиры в отсутствие собственника у показывающего недвижимость запрашивают нотариально заверенную доверенность, в которой указывается адрес проживания и паспортные данные владельца и выступающего от его имени.

Ее можно проверить по QR-коду, расположенному внизу справа. Эта проверка покажет, существует ли такой нотариус, зарегистрирован ли этот документ в ЕИС нотариата.

Также в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН необходимо проверить основание возникновения этого права. Помимо купли-продажи возможно получение недвижимости в результате проведенной приватизации, дарения или в наследство.

У продавца нужно запросить и справку о зарегистрированных. Ее получают в УК (ТСЖ). По справке для зарегистрированных можно увидеть, кто проживает и проживал в помещении. Получив такой документ, можно установить, зарегистрированы ли в доме несовершеннолетние, покинувшие данную местность на длительный срок (находящиеся в тюрьме или на продолжительном лечении).

При наличии несовершеннолетних следует выяснить, приобретается ли для них соответствующая закону недвижимость, были ли они зарегистрированы в реализуемой недвижимости при приватизации и являются ли собственниками хотя бы части помещения. Если они собственники, то на продажу недвижимости от должно быть разрешение от органов опеки.

У продавца следует уточнить, сколько всего имеется собственников реализуемой имущества. У каждого из них необходимо проверить паспорта. 

Следует обратить внимание на:

  • Возраст (не подходит ли время для смены паспорта);
  • Фото (убедиться, что собственник и продавец одно и то же лицо);
  • Данные (они должны совпадать с теми, которые приведены в договоре и выписке из ЕГРН, если отличаются, то необходимо просмотреть страницу «Ранее выданные паспорта»);
  • Наличие всех страниц и отсутствие исправлений.

При приобретении дома или квартиры, находясь в браке, продавец должен предъявить покупателю согласие на реализацию имущества. Оно должно быть нотариально заверено, иметь дату оформления и данные супругов.

Проверка собственника на долги и кредиты

Используя общедоступные источники, например, базу службы судебных приставов, можно проверить собственника на наличие долгов или кредитов. В случае его отнесения к злостным должникам возможно наложение ареста на недвижимость или запрет проведения ее регистрации.

Собственник может запросить данные из бюро кредитных историй и показать их покупателю. Сами покупатели могут обратиться в специализированные платные сервисы для предоставления им необходимых сведений моментально. 

Узнать о наличии судимости

На сайте МВД имеется возможность при заполнении специальных форм узнать о наличии судимости у человека. Также органы, входящие в его структуру, выдают справки о наличии или отсутствии судимости, которые можно попросить у собственника. 

Можно обратиться и на сайт ФССП, на котором можно проверить, находится ли владелец недвижимого имущества в исполнительных производствах и не наложены ли на него какие-либо ограничения.

Необходимо помнить, что справку о наличии судимости или проверку в МВД может осуществлять только сам собственник.

Существуют специальные справочные сервисы, предоставляющие возможность проведения проверки любыми заинтересованными лицами по различным базам данных. Например, на нашем сервисе можно произвести комплексную проверку физлица по всем важным пунктам, для этого заполните форму ниже.

Нажимая кнопку «Проверить», я принимаю Пользовательское соглашение, соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с Политикой обработки персональных данных и даю согласие на направление мне сообщений, информационных и рекламных рассылок.

Как проверить на банкротство

При просмотре «Вестника государственной регистрации» можно выяснить не только информацию о банкротстве, но и проверить ликвидацию, реорганизацию юрлица, сведения об отмене доверенностей. Найти необходимую информацию можно, заполнив поле «Поиск публикации», указав ИНН или ОГРН экономического субъекта.

О наличии процедуру банкротства в отношении продавца можно узнать в Федеральном реестре сведений о банкротстве или картотеке арбитражных дел.

Digital technology users using appointment and booking app on giant smartphone. Man standing at screen with online map with pointer and calendar. For business application, internet concept

Другие важные данные собственника

Следует проверить, не является ли собственник участником различных юрлиц, находящихся в состоянии банкротства, поскольку он несет субсидиарную ответственность, возможно начало процедуры личного банкротства, из-за чего сделка по реализации недвижимости может быть отменена.

Некоторые эксперты рекомендуют запрашивать у продавца документы из ПНД, свидетельствующие, что он не стоит у них на учете. При этом следует учитывать, что наличие учета в этом учреждении не является причиной для отказа от заключения договора. Необходимо выяснить, почему продается недвижимость, приобретается ли взамен нее другая.

Следует обратить внимание на соответствие цены реализации среднерыночной. Покупателю нужно потребовать справку об оплате всех услуг ЖКХ. Непогашенная задолженность в случае приобретения переходит к нему.

В случае, если жилье приобреталось по ипотеке, необходимо проверить наличие согласия банка на его отчуждение, если кредит не был погашен полностью (тогда нужно у собственника потребовать справку о погашении).

При наличии у продавца несовершеннолетних детей нужно потребовать справку об остатке на пенсионных счетах его родителей. Если при приобретении им недвижимости использовался материнский капитал, но доли детям не были выделены, возможно возникновение проблем.

Заключение

При приобретении недвижимости у продавца нужно потребовать предоставления ряда документов, задавать ему любые интересующие вопросы, проверять на банкротство, наличие судебных разбирательств, долгов и кредитов. Особое внимание следует уделять наличию у продавца несовершеннолетних детей.

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка владельца недвижимости

Перед куплей-продажей, при аренде квартиры

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка владельца авто

Перед покупкой автомобиля

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка арендатора

Перед сдачей квартиры в аренду

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка соискателя

Перед приемом на работу

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка задолженности по базе ФССП

Перед покупкой квартиры/машины, перед кредитом

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка заемщика

Перед тем, как дать деньги взаймы

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка запрета выезда за границу

Перед отпуском, деловой поездкой

Проверка продавца квартиры, дома или участка перед сделкой
Проверка бизнес-партнера

Перед заключением контракта

Похожие записи