Как проверить продавца квартиры на банкротство

При выборе квартиры для покупки, необходимо обезопасить себя от заключения сделки с лицом, которое может быть объявлено банкротом, а квартира находится под обременением. О том, чем грозит банкротство продавца покупателю, в этом обзоре.

Зачем проверять собственника

Очень ответственное событие – покупка квартиры, таит в себе много опасностей. Одной из них может оказаться банкротство бывшего собственника. Чтобы понять, как такое может случиться, можно рассмотреть на примере. После продажи квартиры, человек берет кредиты на сумму более 500 тысяч рублей, и не оплачивает их, при этом не имеет никаких источников доходов. Суд, в таком случае, принимает иск о его банкротстве. Но и меньшая сумма долгов может стать основанием для банкротства по заявлению самого лица.

После этого все сделки с бывшей недвижимостью данного гражданина признаются недействительными и жилье обращается в конкурсный массив, в котором новый владелец станет одним из кредиторов.

Его доля от всего имущества делится пропорционально. Факт того, что данное единственное жилье, не является решающим моментом. Все квадратные метры, или часть их, будет потеряна.

Такая невероятная, казалось бы, ситуация для добросовестного покупателя, к сожалению, стала типичной. Мошенничество с будущим банкротством стало одним из массовых видов обмана при сделках с недвижимостью. Особенно опасно совершение такой сделки с родственниками, купля-продажа всегда будет признана недействительной, если он оказался нечестным и подал иск на банкротство.

Но в случае, если продавец купил себе другое жилье, то сделка не пострадает и неплатежеспособность владельца недвижимости не повлияет на ее законность.

Поэтому проверка продавца на банкротство – очень важный и ответственный момент перед заключением договора.

Покупка недвижимости с обременением: последствия

Заключение рискованной сделки и вложение денег в недвижимость с обременением, вероятнее всего, приведет к ее потере. Обременением называется ограничение права собственника на продажу, дарение, выделение доли в жилплощади, это ограничение какого-то из прав собственника. Чаще всего квартиру с обременением нельзя продать, подарить, выделить в ней долю – то есть распорядиться ею на своё усмотрение.

Особыми рисками можно назвать:

Продавец имеет наложенные ограничения на регистрацию действий с недвижимостью. Это может быть следствием недобросовестных сделок в прошлом;
Нахождение продаваемого жилья в залоге, то есть, банк, или третьи лица, могут ее изъять и продать в погашение залога;
Квартира арестована;
Продавец после сделки предъявляет документы о своей недееспособности, проданное жилье возвращается ему, а деньги можно будет вернуть только через суд, чаще всего, мелкими частями за длительный промежуток времени;
Продавец имеет в активе дело о банкротстве;
По недвижимости имеются незавершенные судебные споры и другие риски.

Любой из этих фактов должен заставить покупателя отказаться от любых договоров по данной квартире, пока решение по обременениям не будет принято.

Недвижимость с долгами или арестом

Недвижимость, в отношении которой принято судебное решение в виде прямого запрета на регистрационные действия, считается находящейся под арестом. Наиболее частые причины:

Долги по платежам;
Спорное имущество;
Конфискация.

Данные об аресте внесены в Росреестр, сделки не могут быть совершены помимо Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Собственник банкрот

Если собственник квартиры находится в процессе процедуры банкротства, он не может совершать продажу недвижимости. Данные о банкротствах находятся в специальном Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). При покупке вторичного жилья следует обратиться к этой базе для изучения личности продавца.

Как проверить владельца

Существует несколько федеральных ресурсов, с помощью которых проверяется добросовестность продавцов, зная их фамилию, имя и отчество, ИНН, адрес недвижимости. Основным ресурсом являются данные Единого государственного реестра недвижимости.

Выписка ЕГРН показывает основные сведения по объекту, там же можно почерпнуть сведения о имеющихся обременениях и ограничениях, но этот сервис платный. В пункте выписки 4 будут указаны, арест, или кредитный договор, орган, который наложил обременения и срок снятия. В случае, если в графе 4 выписки из ЕГРН написано «не зарегистрировано», значит, ограничений нет.

Требуется знать адрес объекта. Но данные о владельцах не будут доступны третьим лицам.

По ФИО

Зная данные владельца, можно осуществить проверку его надежности несколькими способами:

На сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) можно ввести фамилию, имя, отчество (ФИО) и дату рождения, затем код и будут указаны исполнительные производства, которые возбуждены в отношении данного лица;
На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) вводится ФИО и можно увидеть, имеется процедура банкротства в настоящий момент, была она ранее, что тоже должно настораживать;
Сайт картотеки арбитражных дел также выдает проверки по ФИО, но он работает медленно и не интуитивно понятен алгоритм работы;
Специальные онлайн сервисы по проверке физлиц. На нашем сайте можно получить такой отчет, заполнив форму ниже.

Таковы общедоступные сервисы, которые не требуют регистрации.

Нажимая кнопку «Проверить», я принимаю Пользовательское соглашение, соглашаюсь на обработку персональных данных в соответствии с Политикой обработки персональных данных и даю согласие на направление мне сообщений, информационных и рекламных рассылок.

По ИНН

Индивидуальный номер налогоплательщика поможет узнать о налоговых нарушениях, ограничениях на участие в юридических лицах, финансовое состояние, получить выписку.

На сервисе «Малое и среднее предпринимательство» можно получить данные по ИНН;
Если продавец индивидуальный предприниматель, то его ИНН даст сведения о стаже работы, учредителях и соучредителях. Данные соучредителей можно будет проверить, если есть сомнения в честности продавца.

Альтернативные методы

На этапах сделки нужно быть предельно внимательным и оценивать не только состояние квартиры, планируемой к покупке, но на документацию, а также, личность владельца.

Считается, что при покупке жилья в новостройке риски меньше, чем на вторичном рынке. Банки, которые обладают широкими возможностями для анализа данных по субъектам кредитования, дают больше уверенности в том, что процесс приобретения недвижимости пройдет по закону и без указанных выше проблем. Например, у Сбербанка есть собственный сервис СберКорус, который онлайн выдает все данные по продавцу и покупателю. Специалисты оценивают риски для выдачи кредитов.

Если покупатель решил полагаться только на себя, то необходимо действовать в соответствии с алгоритмом безопасности:

Проверить наличие и действительность паспорта. Это можно сделать с помощью сервиса недействительных паспортов МВД России. Любые сомнения в подлинности и соответствии лица и документа – повод отказаться от сделки.
При наличии негативной информации о возможности банкротства в реестре ЕФРСБ – нельзя доверять свои деньги продавцу, который не имеет право продавать недвижимость.
При проверке по базе ФССП могут быть обнаружены небольшие долги, штрафы по линии ГИБДД. Стоит потребовать их погашения до заключения договора, потому что исполнительных производств при заключении сделки у сторон быть не должно. В случае, когда должник не способен погасить свои обязательства, нужно отложить сделку. Впоследствии, при росте долгов, может быть наложен арест на имущество, и купля-продажа будет признана незаконной.
Судебные производства иного характера, например, разводы, раздел имущества, причинение ущерба при ДТП третьим лицам, казалось бы, являются личным делом владельца жилья, которое продается. Но в последующем они могут вылиться в иски, взыскание долгов. А сроки по ним начались ранее, чем продажа квартиры. поэтому она, также, может оказаться под угрозой.
Если речь идет о гражданине, который является ИП, то по нему могут быть арбитражные споры. По ним иски, обычно, бывают очень существенными. А ИП несет своим собственным имуществом ответственность по всем арбитражным делам. Если дело уже запущено, то его квартира уже может быть под запретом продажи, хотя официально в базах этого еще нет.
Нелишним будет проверить и кредитную историю. Но это возможно только по доброй воле продавца. Если он отказывается предоставить для просмотра эти данные – стоит задуматься.
Любая сделка, которая совершена с недееспособным лицом, будет признана недействительной. Поэтому тем, кто пользуется, например, услугами третьих лиц и никогда не видел продавца, нужно быть крайне внимательными к проверке его по базам Минздрава на предмет психоневрологических и наркологических учетов. Даже если продавец общается с вами лично, его поведение может быть нормальным, то проверить необходимо. Это одна из распространенных схем мошенников.
Наличие детей и использование материнского капитала при покупке квартиры – очень сложный случай, требующий обязательного согласия органов опеки на сделку с жилой площадью. Также, согласие супругов на такие действия является обязательным.
Бывают случаи, когда продавцы действуют по доверенности. Факт в последнее время нередкий, но на фоне участившихся случаев мошенничества, развитием компьютерной полиграфии, не лишним будет проверить достоверность и соответствие доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты. Это общедоступный бесплатный портал. Обратить внимание на сроки действия доверенности и лиц, выдавших ее.

Эти моменты помогут обезопасить покупку жилья и не попасться в руки аферистов.

Заключение

Обременения на собственность и банкротства, это тема, не знакомая широкому кругу населения. Стоит довериться профессионалам и проводить проверку тщательно, по широкому кругу факторов риска. Проверки по профессиональным сервисам могут дать достоверные данные, отсутствующие в общем доступе.